ROMA (ITALPRESS) – Il mercato delle locazioni turistiche si conferma un settore strategico per la crescita del turismo e dell’economia italiana nonostante una flessione registrata nella stagione invernale appena conclusa, ‘determinata prioritariamente dai nuovi obblighi recentemente introdotti e dalla grande confusione generata da iniziative comunali orientate ad introdurre limiti, o, addirittura divieti nel settore’. È quanto sottolinea Fiaip nel report sull’andamento del mercato immobiliare turistico in Italia.
Nella sala stampa della Camera, Francesco La Commare, presidente del Centro Studi FIAIP, ha illustrato il report riferito al tema delle locazioni brevi ad uso turistico delle principali località Italiane, durante la conferenza stampa alla quale hanno preso parte anche il presidente nazionale FIAIP Gian Battista Baccarini, Alessia Ambrosi, componente della XIV Commissione (Politiche dell’Unione Europea) della Camera dei Deputati, Graziano Pizzimenti componente della VIII Commissione (Ambiente, Territorio e Lavori Pubblici), il vicepresidente del Centro Studi FIAIP Marco Bettiol e il vicepresidente Nazionale FIAIP con delega al settore Turistico Leonardo Piccoli.
Il report, elaborato dal Centro Studi Nazionale FIAIP, si focalizza sull’andamento della stagione estiva 2024 e della stagione invernale 2024-2025 rispetto all’anno precedente e alle tendenze per l’estate 2025, con un focus sulle Regioni Lombardia e Veneto, in vista delle olimpiadi invernali Milano-Cortina 2026. In Italia nel 2024 le compravendite di seconde case sono state circa 270.000 (-5% rispetto al 2023) e le proiezioni indicano per il 2025 un ulteriore calo di circa il 2%, ciò è dovuto prioritariamente all’incremento degli acquisti prima casa, in particolare delle operazioni di ‘sostituzione della prima casa’ (soprattutto persone che vendono per ricomprare una casa più grande), dopo tre anni in cui si registrava un decremento, in virtù del positivo susseguirsi di una serie di ribassi dei tassi di interesse sui mutui.
“Emerge in maniera netta che nonostante il calo delle locazioni turistiche le locazioni di lunga durata non crescono anzi nel primo trimestre di quest’anno sono calate. Molti sindaci e molte amministrazioni comunali tendono a limitare gli affitti turistici così che i proprietari decidano di affittare le loro case a medio lungo termine” pensando a tante famiglie, tanti studenti e tanti lavoratori che non hanno la casa e non riescono a trovarla a prezzi accessibili, ha spiegato Baccarini. “Sbagliando la mira perché non è questo il modo. Non sono gli affitti turistici la gravante di questi problemi. Non è nemmeno l’assenza delle case perché non mancano. L’Istat dice che ci sono nove milioni e mezzo di case”. Dunque, per Baccarini: “Il grande tema dell’emergenza abitativa, per cui le colpe vengono addossate agli affitti turistici, è dettata dal fatto che le case ci sono ma sono vuote. Il legislatore nazionale può dare delle indicazioni a livello territoriale e segnalare con la massima potenza che il problema non è legato a questo settore”. Dal report emerge che solo il 25% degli acquisti di seconde case sono finalizzate alla locazione, in calo quella breve con finalità turistica, per i timori generati da politiche comunali ‘ostative’, in termini di limiti e divieti contro questo comparto, erroneamente considerato la causa principale dell’emergenza abitativa e della desertificazione dei centri storici.
Nonostante la stagione estiva 2024 rispetto al 2023 abbia registrato un +9% di numero di contratti di locazioni con finalità turistiche, dovuto in particolare ad una straordinaria presenza di turisti stranieri, unitamente ad un aumento medio dei canoni di un +6%, la stagione invernale 2024-2025 ha registrato un’inversione di tendenza con una flessione media di un -4% di locazioni turistiche rispetto alla scorsa stagione, calo prioritariamente dettato dai recenti provvedimenti di alcuni sindaci di grandi città, su tutti Firenze e Venezia, orientati ad ostacolare gli affitti turistici, ma anche in virtù dell’aumento degli adempimenti e delle conseguenti sanzioni introdotte con il decreto Anticipi in vigore dal 1° gennaio 2025, mentre i canoni di locazione sono rimasti sostanzialmente invariati con un lieve aumento medio di un +1,2% nelle città d’arte dove rimane molto alta la domanda rispetto a quanto offerto dal mercato. Per quanto attiene i rendimenti medi, nell’estate 2024 sono stati da un 6% ad un 9% mentre nella stagione invernale si è registrata una lieve flessione, attestandosi tra un 5% e un 8%, permanendo, in ogni caso, una reddittività mediamente più vantaggiosa rispetto alla locazione ordinaria. Si evidenzia come il calo del numero delle locazioni brevi con finalità turistica non sia stato accompagnato da un proporzionale aumento delle locazioni a medio-lungo termine mentre sono aumentati considerevolmente i contratti di locazione ad uso transitorio (+52% di contratti nel secondo semestre del 2024 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente) in quanto garantiscono flessibilità in termini di durata, da qui la necessità, più volte evidenziata da FIAIP, di consentire sempre la stipula di tali contratti ai residenti e non solo quando ricorrano determinate condizioni.
“Questa situazione – sottolinea FIAIP – dimostra plasticamente come gli affitti turistici non siano la causa dell’emergenza abitativa mentre è evidente che i proprietari faticano ad affittare a medio-lungo termine perché hanno giustificati timori sia del rischio di morosità e/o mancato pagamento dei canoni sia della mancata o ritardata restituzione del possesso dell’immobile, praticamente assenti negli affitti di breve durata’. Per il 2025 è stimata una flessione del -8% rispetto all’estate 2024 del numero dei contratti di locazione breve con finalità turistica ‘a seguito sia del previsto lieve calo di turisti stranieri, in particolare tedeschi e americani (oltre ai russi da tempo assenti), sia, soprattutto, dall’assenza di case a disposizione in quanto sempre più proprietari sono confusi e in parte spaventati dai nuovi obblighi nazionali introdotti e, soprattutto, dai regolamenti comunali e/o annunciate restrizioni da parte di diversi Sindaci, con un’inversione di tendenza (dopo cinque anni di crescita consecutiva) in riferimento ai valori dei canoni di locazione stimando una flessione media di un -2% rispetto al 2024, decremento dettato da un calo della domanda rispetto all’offerta, in particolare in quelle aree del Paese, come i numerosi piccoli borghi, meno frequentati, che confermano, in ogni caso, un rendimento lordo medio stimato tra il 5% e l’8%”, spiega Fiaip.
Il 70% di chi acquista una seconda casa lo fa al mare acquistando un appartamento con due camere da letto investendo dai 150 ai 200 mila euro con un aumento del budget rispetto ad un anno fa, complice l’incremento dei prezzi registrato anche l’anno scorso di un +3%, trend confermato anche nel primo trimestre di quest’anno con un +4% rispetto al primo trimestre dell’anno scorso. Mentre il turista che sceglie la locazione turistica lo fa solitamente per una settimana, vuole il wi-fi e prenota, per la maggior parte, entro il mese di aprile. Infine nel Report si conferma, in continuità con i due anni precedenti, un aumento nella stagione estiva 2024 di un +7% rispetto al 2023 di locazioni brevi ad uso turistico gestite dagli agenti immobiliari professionali (salite al 66% il totale delle agenzie che operano in questo settore), agenzie immobiliari che diventano sempre più punto di riferimento necessario, sia per i proprietari che per i turisti, in quanto garanzia di legalità, in particolare in relazione agli adempimenti, aumentati con il decreto Anticipi, ed, in particolare, quelli correlati alla riscossione e versamento delle ritenute d’acconto e dell’imposta di soggiorno, consolidando la funzione di salvaguardia contro l’evasione fiscale e l’abusivismo che da sempre minano il settore. “Non dobbiamo permettere che l’Europa criminalizzi un settore strategico per il nostro paese. Dobbiamo lavorare su politiche strutturali della casa”, ha dichiarato Ambrosi. Il governo ha mosso dei passi, non è rimasto a guardare e ha introdotto il codice identificativo nazionale per fare chiarezza e togliere la confusione, quando le regioni non hanno una norma”.
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